为保护农村村民和集体的合法权益，加强农村村民建房和农村宅基地管理， 依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《安徽省农业农村厅 自然资源厅关于进一步加强农村宅基地审批管理的实施意见》（皖农合〔2020〕38号）等法律、法规和政策，湾沚区农业农村局起草了《湾沚区农村村民建房和宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》，现向社会各界、各部门及公众征集意见建议。  

征集时间：2023年3月29日起至4月29日止。

征集方式：采取书面反馈

地址：芜湖市湾沚区行政二号楼5楼农业农村局办公室

联系方式：0553-8811668

邮箱：113203254@qq.com

        芜湖市湾沚区农业农村局

       2023年3月29日

湾沚区农村村民建房和宅基地管理暂行办法

（征求意见稿）

第一章  总则

第一条  为进一步规范农村村民个人建房行为，加强湾沚区农村宅基地管理，切实保护耕地，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《省农业农村厅 自然资源厅关于进一步加强农村宅基地审批管理的实施意见》（皖农合〔2020〕38号）等法律、法规和政策，结合我区实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于湾沚区域内农村村民建房申请、审批和管理。所称农村村民建房，是指本集体经济组织成员依法在集体土地上新建、扩建、移建、改建自用住房的行为（包括住房、附属用房和庭院）。

第三条  农村村民建房管理必须遵循“先规划、后建设，先审批、后用地，相对集中、节约用地”的原则。

第四条  依法保护农民合法权益。要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁买卖宅基地。因重点工程项目、公共设施和公益事业等建设需要收回村民宅基地的，对宅基地使用权人应按照相关安置补偿办法给予补偿。

保障农村妇女在宅基地使用方面与男子享有同等权利。任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚和丧偶等为由，侵害农村妇女宅基地使用的合法权益。

第五条 各镇人民政府是本行政区域内农村村民建房管理的责任主体，负责农村村民建房的组织管理和日常监管工作。

区农业农村局负责贯彻执行农村宅基地改革、管理和使用相关法律法规及政策，指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，落实闲置宅基地和闲置农房盘活利用相关政策，开展闲置宅基地和闲置农房利用情况调查监测和指导利用，逐步建立宅基地基础信息数据库和管理信息系统。

区自规分局负责不动产登记发证和农村集中建房点、安置点、村民建房的规划许可、地类认定、农用地转为建设用地审批、违法用地查处工作（不符合国土空间规划和村庄规划的违法用地查处），并督促指导镇政府规划管理工作。

区住建局负责村民房屋安全性鉴定指导，农村建筑工匠的技术指导工作，指导村民建房风貌设计。

区公安、司法、城管执法、交通、公路、文物、生态环境、水利、供电等有关部门按照各自职责做好农村村民个人建房相关管理工作。

第二章  规划管理

 第六条 农村村民建房用地必须符合国土空间规划和村庄规划要求。坚持合理、节约、集约用地的原则，优先利用村内空闲宅基地、空闲地和未利用地，严格控制使用农用地特别是耕地建房，严禁使用永久基本农田建房。

第七条  镇政府编制国土空间规划和村庄规划时，按照因地制宜、合理布局、节约用地、保护生态、完善功能、综合防灾等原则；编制或修改完善国土空间规划及村庄规划，充分考虑农村居民点及宅基地的规模和具体位置，按照集聚提升类、城郊融合类、特色保护类、搬迁撤并类等4类分类要求，有序引导村民到集聚点进行房屋建设。

第八条  道路沿线建筑应与道路保持规定的距离，从公路用地外缘起：高铁不少于50米，高速公路、铁路干线不少于30米，国道不少于20米，省道不少于15米，区道不少于10米，乡道不少于5米，村道不少于3米；沿河建筑应与河道保持规定距离，有堤防河道从河道堤防背水侧堤脚外缘起，无河堤河道以历史最高洪水位或设计洪水位起，不少于10米；水源地保护区和生态保护红线控制区按照相关规定严格控制；村镇规划区内道路红线按照村镇规划控制要求执行；村民建房不得影响相邻权利人的采光、通风和通行权利。

第三章申请条件 

第九条  农村村民建房应按照村庄规划、户型图、村庄风貌确定的层数、色彩等要求建设。层数原则上不超过3层（含），高度和建筑风格造型等由各镇制定。

第十条 对城镇开发边界以内的村民申请建房的，原则上不予审批。但对现有（或原有）住房为不能通过维修、加固等继续居住的危房，可以通过以下途径解决。

1.可以原址原结构重建；

2.可以有偿自愿退出，政府货币化安置；

3.退出现有住宅和宅基地，到规划集聚点异地重建。

对因结婚等原因，确需分户申请宅基地建房的，引导申请人到规划集聚点新建或购买安置房。

撤并搬迁类村庄村民申请建房、分户申请宅基地按照上述规定执行。

第十一条  对城镇开发边界以外的村民申请建房（非特色保护类村庄）。符合下列情形之一的，可申请宅基地：

（一）因结婚等原因，确需建房分户，且原住房面积低人均建筑面积40平方米的；

（二）因自然灾害、生态移民或者实施规划需要搬迁的;

（三）经区级以上人民政府批准回原籍落户，没有住房需要新建房的;

（四） 原有宅基地被依法征收，或者因公共设施和公益事业建设被占用的 （已有安置房的除外）;

（五） 国家法律、法规规定的其他条件。

第十二条 已纳入历史建筑等特色保护范围的村（居）民住宅，需维修加固的，按原层数、原面积和历史建筑景观风貌要求维修加固。属于文物保护建筑和控制性保护建筑范围内的危房改建，应当书面征得文物保护行政主管部门同意。

第十三条 有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：

（一）将原有住房出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；

（二）未满18周岁申请宅基地的；

（三）夫妻关系存续期间分户单独申请建房的；

（四）申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；

（五）选址在地质灾害易发区建房可能引发地质灾害的；

（六）选址位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位和历史文化名镇、名村、传统村落等所划定的禁止建设范围内的；

（七）以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的。

（八）不符合相关法律法规和政策规定的。

第十四条  有下列情形之一的，报经镇人民政府批准，可以撤回其土地使用权证或有关批准文件：

（一）因镇、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

（二）自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的（特殊情况除外）。

（三）报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地的。

（四）骗取批准或非法转让宅基地的。

（五）其他应收回宅基地使用权情形的。

依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给与适当补偿。

第四章 审批及日常监管

第十五条  落实“一户一宅”法律规定，农村村民只能拥有一处宅基地。农村村民新建住宅，每户宅基地面积不得超过160㎡。

父母原则上与一个子女合并为一户，确需分户的，必须经本集体经济组织成员代表会议同意。

第十六条  农村村民个人建房应当按照本办法和有关法律、法规的规定，依法办理土地、规划等审批手续。建房宅基地面积包括主房、附房、阳台、院落、卫生厕所等用地。

第十七条  农村村民个人建房申请程序。

（一）申请。村民需要宅基地用地建房的，应填写《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》，以户为单位向所在村级组织提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。

（二）公示。村民级组织收到申请后，应当在10个工作日内提交村民代表会议讨论，并将有关情况在本村范围内公示。

（三）审查。公示无异议或异议不成立的，村级组织进行审查。

（四）报送。审查通过的，由村级组织在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》签署意见，连同申请人提交的其他相关材料一并报送镇政府。

第十八条  农村村民建房审批流程。

（一）部门联审。镇政府负责受理农村村民宅基地和建房(规划许可)申请。收到申请后，镇政府应当在10个工作日内完成实地勘查和审核工作。

（二）镇政府审批。镇政府根据各部门联审结果，对农村村民宅基地申请进行审批。镇政府和村级组织要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并同步将审批情况书面报区级农业农村、自然资源等部门备案。

村民申请在符合村庄规划的现有宅基地上改建、扩建和翻建住宅的，在不突破规定宅基地面积、符合农房规划设计要求，不涉及切坡建房的情况下，确需改建、扩建和翻建的，适用简易审批程序。

第十九条  镇政府应加强农村村民建房的监管，建立健全农村住房建设常态化管理制度，在审批和农民建房过程中做到“四到场”：

（一）选址、审查到场；

（二）定点放样到场；

（三）施工过程到场；

（四）竣工验收到场。

第二十条  农户需按批准用地和建筑方案要求组织施工，村“两委”、镇政府实施监督，确保按方案施工。建房农户对其建房质量、安全等负总责;设计、施工等单位和个人依法分别承担相应责任。

第二十一条  申请人在取得建设规划许可证之日起一年内，应开工建设。确需延迟开工建设的，应当在期限届满30日前向批准机关申请延期，延期期限不得超过6个月。逾期未申请延期或申请未获批准的，原规划许可等审批文件自行失效。

 第二十二条  建立动态巡查制度。区政府将农村宅基地管理工作纳入镇目标综合考核内容，将卫片执法反馈和到区级以上政府部门信访举报并经查实的问题做为反向扣分依据。各镇要加强对辖区范围内农村村民建房行为的日常巡查工作，实行“分片巡查、定村到人、责任考核”的动态巡查机制，及时掌握违法建设情况。区自规分局、住建、农业农村、城管执法、交通、水利、生态环境、文物等职能部门要加强各自职能范围的巡查指导工作。

 第二十三条   及时查处违法用地行为。村（居）委会、镇政府发现辖区内的违法建设行为应及时制止并通报相关部门。建立自然资源和规划、住建、农业农村、公安等部门联合执法和联动机制，严格按照法律、法规要求，严格依法行政，切实履行监管和查处职能，做到对违法用地行为早发现、早制止、早查处。

第二十四条  建立投诉举报制度。各镇和区直有关部门设立投诉举报电话和受理机构，并向社会公开。

第二十五条   积极探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。支持乡村新产业新业态和工商资本返乡下乡创业。支持农户或集体经济组织在不丧失农户房屋所有权和宅基地使用权的前提下，以自主经营、合作经营、委托经营等方式，利用闲置宅基地和闲置住宅依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等，增加农民财产性收入。按照上级政策规定，允许村集体在农民自愿有偿前提下退出宅基地。

第五章 责任追究

第二十六条  本办法实施后，在村庄规划区内村民建房未依法批准或未按照规划要求进行建设的，由镇政府责令其停止建设、限期改正；逾期不改正的，由镇政府负责依法依规予以拆除。超过批准宅基地面积标准的，多占的土地以非法占用土地处理。 

第二十七条  违法建房个人及相关人员妨害、阻碍国家工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚;涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条 区农业农村局定期通报各镇村民违法建房情况和整改情况。区相关部门对监管不力、履职不到位的单位及相关责任人，严格实施追责问责。

第六章  附则

第二十九条  2020年1月1日之前历史形成的宅基地面积超标、“一户多宅”等问题，在区政府的统一领导下，由区农业农村局、区自规分局等有关部门和镇政府组成工作专班，制定具体处置办法，分类认定，妥善处理。

第三十条  本办法由区农业农村局、区自规分局、区住建局负责解释，自发布之日起施行。

附件：

1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2.农村宅基地使用承诺书

3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4.中华人民共和国乡村建设规划许可证

5.农村宅基地批准书

6.农村宅基地和建房（规划许可及竣工）验收意见表

附件1

附件2

农村宅基地使用承诺书

因（1.分户新建住房  2.按照规划迁址新建住房  3.原址改、扩、翻建住房  4.其他）需要，本人申请在乡（镇、街道）村组使用宅基地建房，现郑重承诺：

1.本人及家庭成员符合“一户一宅”申请条件，申请材料真实有效；

2.宅基地和建房申请经批准后，我将严格按照批复位置和面积动工建设，在批准后月内建成并使用；

3.新住房建设完成后，按照规定日内拆除旧房，并无偿退出原有宅基地。

如有隐瞒或未履行承诺，本人愿承担一切经济和法律责任。

承诺人：

年   月   日

附件3

农村宅基地和建房（规划许可）审批表

附件5

农村宅基地批准书农村宅基地批准书（存根）

农宅字 号农宅字         号