芜湖市湾沚区人民政府办公室印发关于进一步加强商品房预售资金监管的意见的通知

各镇人民政府，区直、驻区相关单位：

《关于进一步加强商品房预售资金监管的意见》已经2021年12月5日区政府第72次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

芜湖市湾沚区人民政府办公室

                      2022年1月23日         

（此件公开发布）

关于进一步加强商品房预售资金监管的意见

为保障商品房预售资金用于房地产开发项目，防范交易风险，保持房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规及《芜湖市市区商品房预售资金监管办法》的相关规定，结合我区实际，制定本意见。

一、本意见适用芜湖市湾沚区范围内商品房预售资金的收存、拨付、管理。

二、本意见所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称“房开企业”）取得预售许可证后，将其开发的商品房（含住宅、商业、办公、车库、仓储及可预售的地下空间等房屋）在取得《不动产权证书》前销售，由购房人按合同约定支付的定金、首付款及后续付款（分期付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款）、一次性付款、住宅全装修款等全部预购房款。

区住房和城乡建设局是本区商品房预售资金监管主管部门（以下简称“监管部门”）。区房地产管理局是本区商品房预售资金监管机构（以下简称“监管机构”），具体负责商品房预售资金的日常监管工作。

区人民银行、区财政局、区地方金融监管局、区自然资源和规划分局、区建投公司、区公积金中心湾沚区管理部等单位应当根据各自职责，配合做好预售资金监管工作。

三、房开企业应当在申办商品房预售许可前设立商品房预售资金监管账户，并签订三方预售资金监管协议，签定三方协议的银行为监管银行。每个项目原则上在三家区内银行设立监管账户，不得突破五家。商品房预售许可证中应载明监管账户、账号和开户行，并在销售现场公示。

四、房开企业必须要求购房人将购房的首付款或一次性付款全额存入监管账户；使用POS机收款的，必须使用与监管账户绑定的POS机；使用手机银行、微信、支付宝等移动方式缴存首付款或全部房款的，必须缴至监管账户。

五、分期付款余额、按揭贷款和住房公积金贷款，分别由购房人、贷款银行和公积金中心湾沚区管理部直接汇入监管账户。后续购房款因房开企业原因未按时缴存至监管账户、并拒不整改的，监管部门暂停拨付该项目预售资金。

购房户以房票购房的，由房开企业与区建投公司进行结算，房票资金由区建投公司直接划转到该项目的监管账户。

六、房开企业与购房人达成退房协议并已办理退房手续的，房开企业可以向监管机构提交退房款申请。经核实，监管机构应当在受理申请后七个工作日内通知监管银行解除该部分预售资金监管，房开企业及时将购房款退还购房人。

七、预售资金分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是指用于保证监管项目在取得《不动产权证书》前所需工程建设费用和应交税款的预售资金；一般监管资金是指用于监管项目所需土地出让金、勘察设计、造价及营销等超出重点监管资金以外的预售资金。

八、重点监管资金由工程建设费用（含建筑工程、区内基础设施及公共配套设施）、不可预见费（工程建设费用的20%）和销售收入的税款组成。工程建设费用依据芜湖市建设工程造价管理部门发布的建设工程单位综合造价乘以建筑面积核定（建设工程单位综合造价根据芜湖市建设工程造价管理部门适时调整）。

九、房开企业应当在申请使用商品房预售资金前，向监管部门提供用款计划，重点监管资金和一般监管资金的用款计划应当按照建设工程形象部位完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

使用商品房预售资金支付企业管理及营销等费用的，按每次支付的施工款的5%同时计提。使用商品房预售资金支付建设项目所需法定税费的，按实际发生情况随时申请。

十、预售资金监管资金的使用按照工程建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付，具体如下：

（一）取得《商品房预售许可证》后，首次可使用资金额度不超过重点监管资金的40%；

（二）主体结构封顶，可累计使用资金额度不超过重点监管资金的60%；

（三）取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，可累计使用资金额度不超过重点监管资金的85%；

（四）取得《小区综合查验备案证》，可累计使用资金额度不超过重点监管资金的95%。

十一、拨付的监管资金主要用于工程项目建设，房开企业必须保障每一次监管资金提取后将该项目施工总承包单位及所有专业分包单位工程款中的房屋建筑工程款不低于30%、市政基础设施工程款不低于20%的比例足额拨付到该项目农民工工资专户（房建附属工程可参照市政基础设施工程款不低于20%的比例拨付）。

区住建局、区地方金融监管局、区人民银行需加强对房开企业监管账户资金流向进行监管，未按要求使用监管资金的房开企业，应暂停后续监管资金的拨付。同时在工程竣工初验前将工程质量保证金足额拨付到工程质量保证金专户。

十二、监管部门在受理房开企业的预售资金拨付申请时，需要核对项目的预售资金是否已按要求全部存入监管账户，只有项目的预售资金足额进入监管账户，方可按规定拨付。

十三、监管银行应按监管协议履行监管职责，对房开企业收取购房款的行为进行不定期检查，并对后续分期付款、按揭贷款汇入监管账户进行跟踪监督。

有关部门对监管账户进行冻结和扣划的，及时书面告知监管部门。

十四、区住建局负责与房开企业和银行签订三方预售资金监管协议，负责商品房预售监管资金的收存和拨付工作；贷款银行和公积金中心湾沚区管理部负责将按揭贷款或公积金贷款足额汇入监管账户。

十五、监管部门、监管银行与房开企业每月核对预售资金入账、拨付等情况，对存在问题的房开企业要求其及时整改。未按期改正的，监管部门暂停审批拨付监管资金并通知房管部门暂停该项目的商品房网上签约业务。

十六、区住建局、区地方金融监管局、区人民银行制定监管银行考评细则，定期进行考评并公示。监管银行在年度资金监管考评中未达标的，监管部门暂停该行开展新的资金监管业务。

十七、积极推进预售资金监管的信息化建设，监管银行通过接口方式接入房屋交易登记一体化平台，通过交易资金监管子系统比对首付款进账记录，缴存金额符合合同约定的，准予办理网上签约及备案。监管银行对于后续付款按合同约定时间进行提示，建立台账报送监管部门。

十八、房地产开发企业不按规定缴存、使用预售资金的，以收取其他款项为名变相逃避监管的，或提供虚假申请材料骗取使用预售资金的，由监管部门责令限期整改，通知相关部门暂停监管资金拨付和商品房网签，依照相关规定予以处罚，处罚文书及处罚信息按要求在信用平台予以公示，并作为不良行为记入信用档案。

十九、未在本意见中明确的，参照《芜湖市市区商品房预售资金监管办法》执行，由监管部门负责解释。

二十、本意见自发文之日起执行，《关于进一步加强商品房预售资金监督管理的通知》（芜建〔2018〕4号）、《芜湖县人民政府办公室关于进一步加强商品房预售资金监督管理的通知》（芜政办〔2012〕89号）同时废止。